远方评论 | 复星卖BFC：明股实债去杠杆，一场信用评级的游戏

（点击原文链接可查看完整公告）

朋友圈被刷屏啦~这个新闻应该大家都看到了。我们在此不再复述，简单谈谈看法~

就事论事，先说BFC

——卖BFC，疑似明股实债——

先放结论：相当疑似明股实债。

原因如下：

- 复星今年的战略重心是降杠杆，升评级

- 卖掉50%股权，可以实现出表，剥离负债

- 拿回的现金可以进一步拿去还贷

- 如果真卖股，复星会失去对项目的控制，郭总会这样做？

- 如果郭总愿意这样做，各位觉得会找谁合作？

- 盛世神州稳利背后金主是中原信托，是各位刚才想到的人吗？

- 中原信托面上是政府背景，拿固定收益好不好？

- 中原信托背后一说是泰康，拿固定收益好不好？

- 没什么软文。明股实债实际是加杠杆，不要张扬。

嘘——

——对资产负债表的影响——

只要审计师认，报表就能体现为股权转让，杠杆率就能降。

财务游戏就是这么好玩：

- 资产负债表原来是140亿资产，70亿负债

- 卖完是53亿净资产（记为投资）+53亿现金

- 53亿现金再拿一部分去还其他贷款

- 今年还能实现一点利润，95亿的土地价，现在106亿

完美——

至于怎么能让审计师认，嘿嘿嘿。。。

——为什么不把楼一栋一栋卖掉？——

原因如下：

- 卖楼会逐渐失去对整个项目的控制

- 不能实现出表

- 快年底了，一栋一栋卖太慢

- 要交的税相当不少

- 郭总想要的价钱，恐怕不好谈

——BFC现在运营的怎么样了？——

办公租赁进展很慢，叫价很高~几乎可以跟CBD的太古大中里比肩了~如果不算自己用的部分，实际出租率不知道有没有过30%？也没听说啥特别大牌的租户，叫得出名字的光大保德信、新浪都跟复星本身有着千丝万缕的联系。这个内容我们之前有谈过：“办公楼预租三大流派”。不知道放高价是否与大宗交易做估值有关系，毕竟需要一个故事嘛。

商场听到的消息很少，电影院好像定了、超市还没。餐饮将来应该不愁。但Fashion应该很难吧，完全没听到动静。小编略有担心。

从8-1到BFC，这个项目交织着几代江湖儿女爱恨情仇（BFC离职同事的血与泪）……项目本身少有地集合了巨大亮点与瑕疵于一体，小编even认为，谁能把BFC做起来，必然将成一代传奇……现在也没法断论成败，项目要养嘛，估值也肯定是按远景算的。Let's walk and see.

回顾下我们以前码的两篇：

上海BFC先睹为快（Retail部分）

上海BFC先睹为快（Office部分）

补充论述，再说复星集团

——复星的战略重心：评级评级评级——

以下引述复星管理层的访谈，小生只负责划重点：

今年8月，梁信军总陷入了一场“卖卖卖”风波。在接受彭博采访的时候，梁总表示为了削减债务，提升公司评级，复星准备出售高达400亿人民币的资产。为此复星官方出来辟谣：梁总的意思，并不是要全部卖掉。

而较早前的今年5月和6月，郭广昌总也表示了类似的意思。在分别接受路透社和21世纪经济报道访问时，郭总表示要把债务总比例将下来，把非流动性资产变成流动性资产，同时债务成本要降低。

今年6月，郭广昌总在股东大会后参加股东交流活动，表示投资级以上的评级能够成为当前阶段股东与债券持有人的利益平衡点，同时复星已设立将负债的绝对成本下降0.5%的内部目标。

然而现实是骨感的。

目前穆迪和标普对复星国际的评级分别是Ba3和BB-，都较投资级低三档。

一枚横炮：据说梁总现在的地位，也。。。

——慢慢买买买——

今年（尤其是下半年）复星在买买买上的减速是有目共睹的，尤其是重杠杆的资产类项目，明显较险资来的安静。

一个内部传来的战略转向是：，尽量减少使用自有资金或者保险资金直投，转而寻求收购类似日本IDERA这样的资管平台，通过这些平台扩大资产管理规模（AUM）。空穴来风，未必无因，听起来十分合理。

——快快卖卖卖——

卖Ironshore、卖比利时BHF KB这些大家都知道了。跟我们关系更大的是，还有不少复星系的国内项目在市场上飘。大宁星光耀和真如星光耀都是老朋友，对集团影响也不大，先不提。

北京CBD的复星国际中心这块难得的肥肉，搭着杭州拱墅区的北城中心（大租户是月星家居）这块瘦肉，在市场上飘。为了能卖掉杭州的项目，北京的项目还报了个很诱人的价钱和Entry Yield。这件事发生在复星身上，并不常见。

关联阅读：

复星：半年巴菲特？

复星：一年巴菲特？

复星不是巴菲特

脚踏实地，心存远方

地产与远方